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2025驗屋重點

買房是人生中的重要里程碑，經過繁瑣的簽約、完稅等流程，交屋前的「驗屋」環節更是不可輕忽！
驗屋能確保房屋狀況如預期，讓後續的室內設計與裝修工程能順利進行。

驗屋要注意什麼？該怎麼選擇最適合自己的方式？
這篇文章就帶你掌握新家交屋前的最後一道程序！







驗屋的時間點


驗屋一般安排在「簽約後、交屋前」進行。
新屋（預售屋、新成屋）通常會於建商通知交屋的前幾日安排驗屋，不同類型房屋的驗屋時間略有差異：
 

預售屋（尚未完工即販售的房屋）

根據內政部規定，建商須於取得使用執照後 6 個月內通知交屋。
屋主應在建商取得使用執照後開始準備驗屋，依通知時間前往現場檢查。


 

驗屋的完整流程


無論是預售屋、新成屋還是中古屋，驗屋的基本流程大致相同。


可分為以下六個步驟：



1.  通知驗屋

新成屋與預售屋通常由建商通知屋主進行驗屋，並安排時間與建商人員一同進行檢查；
若是中古屋，則需由買方與屋主或房仲協調合適時間進行。



2.  實際檢查

逐項檢查整體房屋狀況，包括結構、牆面、地板、窗戶、水電管線及附屬設備，確保無明顯瑕疵與潛在問題。



3.  列出缺失

如發現問題，應立即詳細記錄並拍照存證，整理出缺失清單交由建商或原屋主，並要求修繕。



4.  複驗確認

待修繕完成後，重新驗屋已確認所有缺失是否已修復，並檢查是否符合合約及規範要求。



5.  驗收完成

若驗屋無誤，買方便可支付尾款（通常為總價的 5%），並完成正式交屋程序。



6.  開始裝修

確認驗屋結束後，即可開始規劃室內設計與裝修工程，位入住做準備。









驗屋方式有哪些？



目前常見的驗屋方式有三種，依據預算、專業程度與個人需求選擇最適合自己的方式：



設計師驗屋

若你已委託室內設計師，他們通常對結構與裝修細節有相當程度的了解，能提前發現影響日後裝潢的潛在問題。將驗屋與設計規劃同步進行，不僅效率高，也能避免重工。
不過記得事先與設計師確認，因為並非所有設計師都提供驗屋服務喔！



自行驗屋

如果未找設計師，自行驗屋是最省預算的選擇。但專業度不足夠的話，容易遺漏看不見的問題。
若入住後才發現瑕疵，可能面臨額外維修費用與裝修延誤，因此是否自行驗屋也需慎重評估。



找驗屋公司

若擔心漏看或沒有經驗，建議撥出部分預算請專業驗屋公司協助，尤其是預計長期自住的房子，由專業團隊檢查屋況，交屋前發現並修繕，讓入住後更有保障、更安心。




自己驗還是找專業？怎麼選擇最適合你的方式



若您並未聘請設計師協助驗屋，就需要在「預算」、「時間」與「風險」之間取得平衡。
以下提供簡單比較，協助您判斷最合適的做法：





 

如何挑選值得信任的驗屋公司？



目前法規還未明定驗屋的相關資格規範，因此市面上並無官方核發的「驗屋師執照」。
換句話說，驗屋品質主要取決於驗屋公司本身的專業背景、實務經驗與設備配備。
但我們可以透過以下幾個面向評估，選擇值得信賴的驗屋服務：



1.  是否具備相關證照與專業背景

專業的驗屋師通常具有水電、建築或室內裝修等領域的證照與工作經驗。由於單一驗屋師難以同時專精所有範疇，專業團隊通常由 2 ~ 4 人組成，分工合作、各自負責其專長領域，以利全面掌握問題根源。



2.  是否使用專業檢測儀器

僅靠肉眼檢查容易遺漏關鍵問題，專業儀器的使用可提供數據佐證，提升驗屋報告的可信度。常見設備如下：

小提醒：
諮詢時請驗屋公司詳細說明收費方式，最好是有報價單或是報價明細。若費用低於市場行情，需特別小心檢測的專業程度與報告品質。選擇適合自己的驗屋服務，既能保障房屋品質，也能有效控管預算！

費用舉例參考：
以雙北地區 21～30 坪的新成屋為例，驗屋費用約在 $10,000 ～ $15,000；
若另加複驗，約再加收 $5,000 ~ $8,000。



驗屋時間會多久？


驗屋所需時間依據屋況與坪數而定。以一般 20 坪室內空間為例，通常約 2.5 小時內完成。
若屋況較差或需紀錄大量缺失，可能需 3.5 ~ 4 小時，甚至更久的時間完成檢查。


 

驗屋注意三大重點：排水、機電、建材一定要看！


無論採用哪種驗屋方式，以下三個項目都是最容易影響日常生活、最容易忽略、也最常出問題的地方，務必特別留意：


1.  機電設備

檢查屋內所有機電設施是否能正常運作。
包括：

▪︎  插座與開關是否能正常供電。
▪︎  網路孔、電視訊號孔誒電話線路有無對應安裝。
▪︎  牆面插座位置是否與圖面一致，安裝是否穩固。


小提醒：
可攜帶小型插電設備（如手機充電器）現場測試供電狀況。

 

2.  排水系統

與日常生活最密切相關，卻也是最多糾紛來源之一的重點項目。
凡跟水有關的地方都需特別注意：

▪︎  陽台、浴室、廚房水槽
▪︎  窗邊滲水點、冷氣排水孔

檢查方式建議實際放水測試，確認：

▪︎  地面是否積水、水管是否有漏水跡象
▪︎  水流會經過的地方是否有堵塞或漏水情形

 

3.  建材與設備品質

針對建商附交的建材與設備，要確認是否「如約所教」、「如實可用」：

▪︎  水電與瓦斯管線是否已全部完成且具備使用功能。
▪︎  天花板、牆面、油漆、磁磚等施工品質是否平整、無裂縫、無明顯瑕疵。
▪︎  合約或建案宣傳中的品牌/型號是否與實際配備相符
▪︎  所有衛浴設備、廚具、五金等功能是否正常，外觀是否完好無損


 

驗屋可以驗幾次？修繕怎麼判定完成？



驗屋有次數限制嗎？

原則上驗屋次數並無明文限制，但實務上，通常會進行兩次以上的驗屋流程：「初驗」及「複驗」。

▪︎  初驗：
首次全面性檢查屋況，記錄所有需修繕的缺失，並提供建商或賣方足夠時間進行修繕（修繕時間通常為一週以上）。


▪︎  複驗：
重點針對初驗時列出的缺失項目進行覆查。建商完成修繕後，安排買方複驗確認所有問題是否已改善且屋況符合預期，雙方即可進行後續交屋程序。


小提醒：
若複驗後仍有問題未解決，是情況可再安排「三驗」，直到達到雙方共識。


 

該如何判定修繕有完成？


根據預售屋定型化契約條款「非影響正常生活範圍使用下，同意使用修繕美容方式處理之」，也就是說，瑕疵基本上不會重新施作，會以「修繕」方式為主。

因此是否是為「修好」的關鍵，其實取決於屋主的「接受度」判定。
修繕後無影響功能且外觀可街受，視同完成；若修繕後仍有明顯痕跡或您無法接受，合理範圍內可再提出調整需求（例如磁磚修補後仍明顯破相）。



修復拖太久怎麼辦？兩招保障你的交屋權益！


如果在初驗或複驗時發現重大缺失，需花較久時間修復，複驗後仍有問題未解決，可能影響交屋進度時，建議採取以下措施，保障買方權益：

1.  驗收單上約定「限期改善」

與建商協商，在驗收單中明確列出修繕項目與完成期限，以法律文字約定處理時效，防止建商無限期拖延或模糊修繕進度。

2.  扣留部分「交屋保留款」

交屋時，買方可與建商約定保留部分尾款不支付，作為後續驗收完成的條件。待建商完成修繕並經再次驗收確認無誤後，再支付尾款，防止「收款後草率處理貨不作為」的情況發生。


小提醒：
「保留款比例」與「保留期限」應事先白紙黑字列出，以保障後續主張的依據。




 

自己驗屋要準備什麼？六大清單幫你一次搞定！


若因預算考量、時間安排或自主意願決定自行驗屋，事前的準備工作就更加關鍵。
以下六項目，是進行自行驗屋前一定要備妥的關鍵工具與資料：


1.  房屋買賣契約書

重新熟讀契約內容，確認驗收標準與交付項目，包含：

▪︎  施工品質與設備標準是否有明文規定
▪︎  附贈建材、品牌型號是否記載清楚
▪︎  保固年限、修繕義務條款是否有說明
 

小提醒：
合約是您主張修繕的憑據，請帶著紙本或電子版前往現場對照。

2.  建材與設備清單

檢查建商承諾交付的建材與設備是否如實安裝：

▪︎  比對合約內的「建材一覽表」上的品牌、型號、數量是否一致
▪︎  參照銷售廣告或樣品屋，檢查是否與廣告內容有落差
▪︎  檢查購屋過程中談定附贈或升級的建材設備的書面紀錄
▪︎  所有設備（如廚具、衛浴）是否可正常運作、外觀有無瑕疵

3.  房屋相關圖面
 

▪︎  水電配置圖
確認插座、燈具、冷氣排水孔、給排水管線位置是否與工程圖一致，並實測功能是否正常。


▪︎  格局平面圖
核對牆面、樑柱、窗戶與採光面位置是否符合設計；建議向地政機關申請「建物測量成果圖」確認實際坪數是否與合約相符。




▪︎  客變圖（如有變更）
確認水電管線、插座位置、格局變更是否有按客變要求施工。有委託設計師進行客變，建議邀請設計師一同參與驗屋，可以核對當初規劃時做的變更，實際客變後的尺寸是否都有按圖施作，也方便後續的裝修規劃喔！


小提醒：
現場確認也在客變服務之一，既然當初都付費客變，千萬不要漏掉自己的權益了！

4.  驗屋工具準備

自行驗屋時可準備以下簡易工具協助檢測：



5.  驗屋檢查清單

建議事先列出詳細檢查項目，幫助現場可以依序檢查不遺漏。
清單內容可參考網路驗屋範本、也可在諮詢驗屋時向驗屋公司索取參考資料。

管家也替大家整理一份驗屋清冊：






6.  拍照記錄缺失

拍照及詳細記錄缺失細節是未來與建商溝通的憑據。
在驗屋清單上詳細說明並附上照片作為補充描述，以便建商可以針對缺失項目一一對應。







最後，提醒大家務必確認建商完成修繕後再進行複驗，以免複驗時現場缺失依舊未改善，導致延後交屋日期。驗收單或修繕單一定要確認缺失有落實修繕，並且屋況符合雙方共識後再簽名喔！


 

掌握驗屋關鍵，入住才安心

驗屋不只是交屋前的例行手續，而是保障自身權益、提升入住品質的重要關卡。
從了解驗屋時機、選擇驗屋方式、掌握流程與工具準備，到與建商溝通修繕結果，每一個步驟都攸關未來的居住安全與裝修順利。


若預算允許、對品質要求高，建議尋求專業驗屋協助；
若選擇自行驗屋，請務必準備齊全資料、工具與清單，並詳細記錄每一項缺失。


買房不簡單，能否安心交屋，就靠驗屋把關。希望這篇完整整理，能幫助你在交屋過程中更加從容、清楚判斷，希望大家在購屋路上，能夠避開風險，順利完成交屋，更放心的入住喔！
 

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