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2025首購必看的驗屋重點:自己驗還是找專業?全部整理給你!
驗屋流程、注意事項、準備事項、驗屋清單 重點一次告訴你!
2025驗屋重點
買房是人生中的重要里程碑,經過繁瑣的簽約、完稅等流程,交屋前的「驗屋」環節更是不可輕忽!
驗屋能確保房屋狀況如預期,讓後續的室內設計與裝修工程能順利進行。
驗屋要注意什麼?該怎麼選擇最適合自己的方式?
這篇文章就帶你掌握新家交屋前的最後一道程序!
驗屋的時間點
驗屋一般安排在「簽約後、交屋前」進行。
新屋(預售屋、新成屋)通常會於建商通知交屋的前幾日安排驗屋,不同類型房屋的驗屋時間略有差異:
根據內政部規定,建商須於取得使用執照後 6 個月內通知交屋。
屋主應在建商取得使用執照後開始準備驗屋,依通知時間前往現場檢查。

通常可在簽約後即安排驗屋,由買賣雙方依約定時間進行。
中古屋(已轉手過或已取得使用執照 3 年以上的房屋)
驗屋時間彈性,由買賣雙方協議即可。
中古屋若是屋齡老舊須特別注意結構老化、漏水、管線損壞等問題。

驗屋的完整流程
無論是預售屋、新成屋還是中古屋,驗屋的基本流程大致相同。
可分為以下六個步驟:

1. 通知驗屋
新成屋與預售屋通常由建商通知屋主進行驗屋,並安排時間與建商人員一同進行檢查;
若是中古屋,則需由買方與屋主或房仲協調合適時間進行。
2. 實際檢查
逐項檢查整體房屋狀況,包括結構、牆面、地板、窗戶、水電管線及附屬設備,確保無明顯瑕疵與潛在問題。
3. 列出缺失
如發現問題,應立即詳細記錄並拍照存證,整理出缺失清單交由建商或原屋主,並要求修繕。
4. 複驗確認
待修繕完成後,重新驗屋已確認所有缺失是否已修復,並檢查是否符合合約及規範要求。
5. 驗收完成
若驗屋無誤,買方便可支付尾款(通常為總價的 5%),並完成正式交屋程序。
6. 開始裝修
確認驗屋結束後,即可開始規劃室內設計與裝修工程,位入住做準備。

驗屋方式有哪些?
目前常見的驗屋方式有三種,依據預算、專業程度與個人需求選擇最適合自己的方式:
設計師驗屋
若你已委託室內設計師,他們通常對結構與裝修細節有相當程度的了解,能提前發現影響日後裝潢的潛在問題。將驗屋與設計規劃同步進行,不僅效率高,也能避免重工。
不過記得事先與設計師確認,因為並非所有設計師都提供驗屋服務喔!
自行驗屋
如果未找設計師,自行驗屋是最省預算的選擇。但專業度不足夠的話,容易遺漏看不見的問題。
若入住後才發現瑕疵,可能面臨額外維修費用與裝修延誤,因此是否自行驗屋也需慎重評估。
找驗屋公司
若擔心漏看或沒有經驗,建議撥出部分預算請專業驗屋公司協助,尤其是預計長期自住的房子,由專業團隊檢查屋況,交屋前發現並修繕,讓入住後更有保障、更安心。
自己驗還是找專業?怎麼選擇最適合你的方式
若您並未聘請設計師協助驗屋,就需要在「預算」、「時間」與「風險」之間取得平衡。
以下提供簡單比較,協助您判斷最合適的做法:


如何挑選值得信任的驗屋公司?
目前法規還未明定驗屋的相關資格規範,因此市面上並無官方核發的「驗屋師執照」。
換句話說,驗屋品質主要取決於驗屋公司本身的專業背景、實務經驗與設備配備。
但我們可以透過以下幾個面向評估,選擇值得信賴的驗屋服務:
1. 是否具備相關證照與專業背景
專業的驗屋師通常具有水電、建築或室內裝修等領域的證照與工作經驗。由於單一驗屋師難以同時專精所有範疇,專業團隊通常由 2 ~ 4 人組成,分工合作、各自負責其專長領域,以利全面掌握問題根源。
2. 是否使用專業檢測儀器
僅靠肉眼檢查容易遺漏關鍵問題,專業儀器的使用可提供數據佐證,提升驗屋報告的可信度。常見設備如下:
▪︎ 雷射水平儀:
透過儀器的水平和垂直參考線,檢測門窗、牆面是否垂直、地板是否水平,及天花板的平整度,快速測量多個點的高度差異。
▪︎ 熱顯像儀:
沖水測試後,利用儀器檢視牆面、天花或地板,利用溫差判斷是否有滲漏水情形。
▪︎ 空鼓檢測棒:
輕輕敲擊,透過聲音判斷牆面、樑柱、地面、天花板等處的磁磚、水泥砂漿等材料是否有空心及剝落風險。
▪︎ 內視鏡:
檢查管道、排水孔是否有過多泥沙淤積或異物堵塞在管內,影響排水的順暢程度。
▪︎ 相位電壓檢測器:
確認插座線路正確安裝、電壓正常,避免因接線錯誤導致跳電、短路或安全風險。
3. 是否提供完整驗屋報告
驗屋報告能直接反應驗屋公司的專業程度與服務細緻度。建議諮詢時請對方出示範本,觀察內容是否詳實、清楚記錄缺失重點與對應照片、標註時間與建議處理方式。
4. 是否具備實務與溝通能力
經驗豐富的驗屋公司通常能主動分享過往檢驗案例,甚至可提供同一建商其他建案的常見問題,供您參考潛在風險。此外,良好的溝通能力也很重要,能在驗屋過程中協助買方與建商有效協調、爭取修繕與權益。
驗屋費用與時間
驗屋費用怎麼算?
驗屋常見的收費模式:
一般以實際使用到的坪數「室內坪數 + 陽台坪數」合計計價,坪數越大、費用越高。
特殊房型如「打通兩戶」、「毛胚屋」等,也會依施工複雜度調整報價。
▪︎ 地區與交通距離:
驗屋公司往返建案的距離也下影想爆價。
若驗屋地點偏遠或跨縣市(如:淡水沿岸地區),多數公司會酌收交通補貼或車馬費。
▪︎ 費用是否包含複驗:
複驗費用通常為初驗金額的 30% ~ 50%。
有些公司會將一次複驗包含在初次報價內,保障完整性;
也有業者採「複驗另計」方式,讓買方依出驗結果再決定是否追加費用。
若屋況良好,可選擇自行檢查複驗項目,以節省預算。
小提醒:
諮詢時請驗屋公司詳細說明收費方式,最好是有報價單或是報價明細。若費用低於市場行情,需特別小心檢測的專業程度與報告品質。選擇適合自己的驗屋服務,既能保障房屋品質,也能有效控管預算!
費用舉例參考:
以雙北地區 21~30 坪的新成屋為例,驗屋費用約在 $10,000 ~ $15,000;
若另加複驗,約再加收 $5,000 ~ $8,000。
驗屋時間會多久?
驗屋所需時間依據屋況與坪數而定。以一般 20 坪室內空間為例,通常約 2.5 小時內完成。
若屋況較差或需紀錄大量缺失,可能需 3.5 ~ 4 小時,甚至更久的時間完成檢查。
驗屋注意三大重點:排水、機電、建材一定要看!
無論採用哪種驗屋方式,以下三個項目都是最容易影響日常生活、最容易忽略、也最常出問題的地方,務必特別留意:
1. 機電設備
檢查屋內所有機電設施是否能正常運作。
包括:
▪︎ 插座與開關是否能正常供電。
▪︎ 網路孔、電視訊號孔誒電話線路有無對應安裝。
▪︎ 牆面插座位置是否與圖面一致,安裝是否穩固。小提醒:
可攜帶小型插電設備(如手機充電器)現場測試供電狀況。
2. 排水系統
與日常生活最密切相關,卻也是最多糾紛來源之一的重點項目。
凡跟水有關的地方都需特別注意:
▪︎ 陽台、浴室、廚房水槽
▪︎ 窗邊滲水點、冷氣排水孔
檢查方式建議實際放水測試,確認:
▪︎ 地面是否積水、水管是否有漏水跡象
▪︎ 水流會經過的地方是否有堵塞或漏水情形
3. 建材與設備品質
針對建商附交的建材與設備,要確認是否「如約所教」、「如實可用」:
▪︎ 水電與瓦斯管線是否已全部完成且具備使用功能。
▪︎ 天花板、牆面、油漆、磁磚等施工品質是否平整、無裂縫、無明顯瑕疵。
▪︎ 合約或建案宣傳中的品牌/型號是否與實際配備相符
▪︎ 所有衛浴設備、廚具、五金等功能是否正常,外觀是否完好無損
驗屋可以驗幾次?修繕怎麼判定完成?
驗屋有次數限制嗎?
原則上驗屋次數並無明文限制,但實務上,通常會進行兩次以上的驗屋流程:「初驗」及「複驗」。
▪︎ 初驗:
首次全面性檢查屋況,記錄所有需修繕的缺失,並提供建商或賣方足夠時間進行修繕(修繕時間通常為一週以上)。
▪︎ 複驗:
重點針對初驗時列出的缺失項目進行覆查。建商完成修繕後,安排買方複驗確認所有問題是否已改善且屋況符合預期,雙方即可進行後續交屋程序。小提醒:
若複驗後仍有問題未解決,是情況可再安排「三驗」,直到達到雙方共識。
該如何判定修繕有完成?
根據預售屋定型化契約條款「非影響正常生活範圍使用下,同意使用修繕美容方式處理之」,也就是說,瑕疵基本上不會重新施作,會以「修繕」方式為主。
因此是否是為「修好」的關鍵,其實取決於屋主的「接受度」判定。
修繕後無影響功能且外觀可街受,視同完成;若修繕後仍有明顯痕跡或您無法接受,合理範圍內可再提出調整需求(例如磁磚修補後仍明顯破相)。
修復拖太久怎麼辦?兩招保障你的交屋權益!
如果在初驗或複驗時發現重大缺失,需花較久時間修復,複驗後仍有問題未解決,可能影響交屋進度時,建議採取以下措施,保障買方權益:
1. 驗收單上約定「限期改善」
與建商協商,在驗收單中明確列出修繕項目與完成期限,以法律文字約定處理時效,防止建商無限期拖延或模糊修繕進度。
2. 扣留部分「交屋保留款」
交屋時,買方可與建商約定保留部分尾款不支付,作為後續驗收完成的條件。待建商完成修繕並經再次驗收確認無誤後,再支付尾款,防止「收款後草率處理貨不作為」的情況發生。小提醒:
「保留款比例」與「保留期限」應事先白紙黑字列出,以保障後續主張的依據。
自己驗屋要準備什麼?六大清單幫你一次搞定!
若因預算考量、時間安排或自主意願決定自行驗屋,事前的準備工作就更加關鍵。
以下六項目,是進行自行驗屋前一定要備妥的關鍵工具與資料:
1. 房屋買賣契約書
重新熟讀契約內容,確認驗收標準與交付項目,包含:
▪︎ 施工品質與設備標準是否有明文規定
▪︎ 附贈建材、品牌型號是否記載清楚
▪︎ 保固年限、修繕義務條款是否有說明
小提醒:
合約是您主張修繕的憑據,請帶著紙本或電子版前往現場對照。
2. 建材與設備清單
檢查建商承諾交付的建材與設備是否如實安裝:
▪︎ 比對合約內的「建材一覽表」上的品牌、型號、數量是否一致
▪︎ 參照銷售廣告或樣品屋,檢查是否與廣告內容有落差
▪︎ 檢查購屋過程中談定附贈或升級的建材設備的書面紀錄
▪︎ 所有設備(如廚具、衛浴)是否可正常運作、外觀有無瑕疵
3. 房屋相關圖面
▪︎ 水電配置圖
確認插座、燈具、冷氣排水孔、給排水管線位置是否與工程圖一致,並實測功能是否正常。
▪︎ 格局平面圖
核對牆面、樑柱、窗戶與採光面位置是否符合設計;建議向地政機關申請「建物測量成果圖」確認實際坪數是否與合約相符。
▪︎ 客變圖(如有變更)
確認水電管線、插座位置、格局變更是否有按客變要求施工。有委託設計師進行客變,建議邀請設計師一同參與驗屋,可以核對當初規劃時做的變更,實際客變後的尺寸是否都有按圖施作,也方便後續的裝修規劃喔!小提醒:
現場確認也在客變服務之一,既然當初都付費客變,千萬不要漏掉自己的權益了!
4. 驗屋工具準備
自行驗屋時可準備以下簡易工具協助檢測:
5. 驗屋檢查清單
建議事先列出詳細檢查項目,幫助現場可以依序檢查不遺漏。
清單內容可參考網路驗屋範本、也可在諮詢驗屋時向驗屋公司索取參考資料。
管家也替大家整理一份驗屋清冊:
6. 拍照記錄缺失
拍照及詳細記錄缺失細節是未來與建商溝通的憑據。
在驗屋清單上詳細說明並附上照片作為補充描述,以便建商可以針對缺失項目一一對應。
最後,提醒大家務必確認建商完成修繕後再進行複驗,以免複驗時現場缺失依舊未改善,導致延後交屋日期。驗收單或修繕單一定要確認缺失有落實修繕,並且屋況符合雙方共識後再簽名喔!
掌握驗屋關鍵,入住才安心
驗屋不只是交屋前的例行手續,而是保障自身權益、提升入住品質的重要關卡。
從了解驗屋時機、選擇驗屋方式、掌握流程與工具準備,到與建商溝通修繕結果,每一個步驟都攸關未來的居住安全與裝修順利。
若預算允許、對品質要求高,建議尋求專業驗屋協助;
若選擇自行驗屋,請務必準備齊全資料、工具與清單,並詳細記錄每一項缺失。
買房不簡單,能否安心交屋,就靠驗屋把關。希望這篇完整整理,能幫助你在交屋過程中更加從容、清楚判斷,希望大家在購屋路上,能夠避開風險,順利完成交屋,更放心的入住喔!