每年五月，除了綜合所得稅申報之外，屋主也會遇到另一項重要稅務：房屋稅。
房屋稅是持有房屋期間，每年都可能會收到的地方稅，與房屋用途、房屋現值、是否自住、是否出租或營業使用都有關。許多屋主平常不一定會特別注意房屋稅，直到收到稅單，才發現金額和想像中不同，甚至不清楚為什麼自住房屋、出租房屋與空屋的稅率會不一樣。
依財政部賦稅署公告，115 年期房屋稅於 2026 年 5 月 1 日開徵，原繳納期間至 5 月 31 日止，因繳納期限末日適逢假日，截止日順延至 2026 年 6 月 1 日。若尚未收到稅單，可以向房屋所在地地方稅稽徵機關申請補發，或透過地方稅網路申報作業網站線上查繳。
本文整理五月房屋稅開徵時，屋主最需要注意的幾個重點，包含房屋稅是什麼、什麼時候繳、怎麼看稅單、自住與非自住差在哪，以及房屋買賣後誰要負擔房屋稅，幫助你在繳稅季更清楚掌握房產持有成本。
房屋稅是什麼？為什麼屋主要繳？
房屋稅是針對房屋持有期間課徵的地方稅，只要名下持有房屋，原則上每年都可能會收到房屋稅單。
簡單來說，房屋稅不是賣房時才會出現的稅，而是房屋持有期間每年都需要注意的稅務。它和房地合一稅不同，房地合一稅通常是在出售房屋土地時，針對交易所得課稅；房屋稅則是在房屋仍由你持有時，依房屋評定現值與使用情形課徵。
房屋稅會受到幾個因素影響：
- 房屋評定現值。
- 房屋使用用途，例如自住、出租、營業或非自住。
- 房屋所在地的地方稅率規定。
- 是否符合自住住家用房屋優惠條件。
- 是否屬於多屋、非自住或其他特殊使用狀態。
所以，房屋稅不是單純看房價或實價登錄行情，而是依地方政府核定的房屋現值與使用情形來判斷。
房屋稅什麼時候繳？今年期限要注意
房屋稅通常每年 5 月開徵，屋主會在繳納期間收到稅單，並依期限完成繳納。
以 115 年期房屋稅為例，繳納期間為 2026 年 5 月 1 日至 5 月 31 日，因繳納期間末日適逢假日，截止日順延至 2026 年 6 月 1 日。
另外， 115 年期房屋稅的課稅期間為 114 年 7 月 1 日至 115 年 6 月 30 日。也就是說，這張房屋稅單對應的是一整個課稅年度，而不是只看 5 月當月的持有狀況。
如果沒有收到稅單，或稅單不慎遺失，可以向房屋所在地的地方稅稽徵機關申請補發，也可以透過地方稅網路申報作業網站查詢與繳納。
小提醒：線上查繳時，可使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡或行動自然人憑證等方式登入。
收到房屋稅單後，建議先檢查：
- 納稅義務人是否正確。
- 房屋坐落地址是否正確。
- 房屋用途是否正確。
- 適用稅率是否符合實際使用情形。
- 繳納期限是否已接近截止日。
這些資訊如果有誤，應儘早向地方稅稽徵機關查詢或申請更正，避免因資料錯誤而影響稅額。
房屋稅怎麼算？不是看成交價，而是看房屋現值與用途
很多屋主會以為房屋稅跟房價、實價登錄或貸款金額有關，但房屋稅並不是直接用買賣成交價計算。
房屋稅通常會依「房屋評定現值」乘上「適用稅率」計算。房屋評定現值會受到房屋構造、面積、用途、屋齡與所在地段等因素影響，再由地方稅務機關依規定核定。
也就是說，同樣是房屋，房屋稅可能會因為用途不同而產生差異。例如自住、出租、營業使用、非自住住家用房屋，適用稅率可能不同。
屋主最需要留意的是：
- 房屋是否符合自住條件。
- 是否有出租或營業使用。
- 是否為多屋、空置或非自住狀態。
- 稅單上的使用情形是否與實際狀況一致。
如果房屋實際自住，但稅單卻被列為非自住或營業使用，就可能影響稅額；相反地，如果房屋實際出租或營業使用，卻仍以自住優惠稅率申報，也可能產生後續補稅或稅務爭議。
自住、出租、空屋稅率差在哪？
房屋稅最容易讓屋主混淆的地方，就是「自住」和「非自住」的差別。
依財政部房屋稅 2.0 改革說明，房屋稅新制上路後，非自住住家用房屋法定稅率調高為 2% 至 4.8%；如果房屋出租，且申報租賃所得達租金標準，則可適用較低的 1.5% 至 2.4%。若房屋供作社會住宅包租代管或公益出租使用，仍可適用 1.2%。
另外，自住住家用房屋也有優惠稅率。依地方稅務局說明，房屋若要適用自住住家用房屋優惠稅率，通常需符合未出租、未供營業使用，並供本人、配偶或直系親屬實際居住；同時，本人、配偶或直系親屬其中一人，需將戶籍設在該房屋內。若本人、配偶及未成年子女在台灣境內名下合計僅持有 1 戶房屋，且房屋現值符合規定，稅率可降至 1%；若合計持有不超過 3 戶，則適用 1.2%。
簡單整理：
房屋使用狀態 | 常見稅務重點 |
單一自住 | 符合條件者，可能適用 1% 優惠稅率 |
一般自住 | 符合自住條件且戶數限制內，常見為 1.2% |
出租並申報租賃所得 | 可能適用較低的出租稅率區間 |
非自住、空置、多屋 | 可能適用較高稅率 |
營業使用 | 稅率與住家用途不同，需依實際使用狀況認定 |
這裡要特別注意，自住認定不是只看屋主主觀認為是否居住，而是要符合設籍、實際居住、未出租或未供營業使用等條件。若房屋用途改變，例如從自住改為出租，或從住家改作營業使用，也應注意是否需要向地方稅務機關申報變更。
房屋稅 2.0 對屋主有什麼影響？
房屋稅 2.0 的重點之一，是讓「自住」與「非自住」之間的稅率差異更明顯。
財政部說明，房屋稅 2.0 的目的之一，是鼓勵空置房屋釋出、增加租賃市場供給。因此，非自住住家用房屋的稅率可能提高，若房屋出租並依法申報租賃所得，則有機會適用較低稅率。
對屋主來說，房屋稅不只是每年收到稅單後照單繳納，更應該確認房屋實際用途與稅單認定是否一致。若房屋屬於空置、多屋、出租但未申報租賃所得，或實際使用情形與稅單認定不同，稅負就可能提高。
特別是以下幾種情況，更建議檢查房屋稅資料：
- 名下有多間房屋。
- 房屋目前空置，沒有實際居住。
- 房屋出租，但不確定是否有申報租賃所得。
- 房屋原本自住，後來改為出租或營業使用。
- 房屋由家人居住，但戶籍或使用狀況不清楚。
- 剛買房、剛繼承房屋或剛完成移轉登記。
如果這些狀況沒有整理清楚，未來不只房屋稅可能受到影響，也可能在出售、出租、繼承或資產規劃時增加處理成本。
房屋買賣後，房屋稅誰要繳？
房屋買賣後，很多人會問：「房屋稅到底是賣方繳，還是買方繳？」
實務上，房屋稅單會依稅籍與納稅義務人資料寄發。不過，買賣雙方之間實際要如何分攤，通常會依買賣契約、交屋時間與雙方約定處理。
也就是說，稅務機關會依資料向納稅義務人課徵；但買方與賣方之間是否按持有期間比例分攤，仍應回到契約內容、交屋日、點交日或雙方協議確認。
買賣房屋時，建議雙方事前確認：
- 當年度房屋稅是否已經繳納。
- 房屋稅要由誰負擔。
- 是否需要依持有期間比例分攤。
- 契約中是否有明確約定稅費分攤方式。
- 交屋時是否已確認稅費與管理費等費用結清。
對買方來說，不要只關心成交價，也要了解房屋未來每年可能產生的持有成本；對賣方來說，出售前也應確認稅費是否已處理清楚，避免交屋後又產生爭議。
收到房屋稅單後，屋主應該檢查哪些地方？
收到房屋稅單後，建議不要只看金額，也要確認稅單上的基本資料是否正確。
屋主可以優先檢查以下項目：
- 房屋地址是否正確。
- 納稅義務人是否正確。
- 房屋用途是否與實際使用情形一致。
- 稅率是否符合自住、出租、非自住或營業使用狀態。
- 稅額是否與去年差異過大。
- 繳納期限是否接近截止日。
- 是否有收到重複稅單或遺失稅單。
若發現資料有誤，或對稅額有疑問，可以向房屋所在地的地方稅稽徵機關申請查對或更正。收到繳款書後，也建議先核對納稅義務人、房屋坐落地址及課稅稅率等資料，確認無誤後再繳納。
房屋稅逾期會怎樣？
房屋稅如果逾期未繳，可能會被加徵滯納金。
依稅捐稽徵法規定，逾期繳納稅捐，每逾 3 日會按應納稅額加徵 1% 滯納金，最高加徵 10%。若長期未繳，後續也可能進入催繳或移送執行程序。
因此，如果沒有收到稅單，不建議等到期限過後才處理。應在繳納期間內主動查詢或申請補發，確認是否有應繳稅額。
另外，近期也常見假冒繳稅通知或不明連結的風險。若要線上查繳稅款，建議使用正式的地方稅網路申報作業網站，並避免點選來路不明的連結，以免受騙。
不動產稅務常見問題 (FAQ)
Q1/ 房屋稅每年都要繳嗎？
不一定。名下持有房屋通常每年都可能收到房屋稅單，但是否需要繳納，仍會依房屋現值、使用情形與稅務機關核定結果而定。房屋稅通常每年 5 月開徵，屋主應留意繳納期限。
Q2/ 房屋稅是看房價計算嗎？
不是。房屋稅不是直接看買賣成交價或實價登錄價格，而是依房屋評定現值與適用稅率計算。房屋用途、是否自住、出租或營業使用，也會影響稅率。
Q3/ 自住房屋一定比較省房屋稅嗎？
若符合自住住家用房屋優惠條件，通常可適用較低稅率。但自住優惠需符合設籍、實際居住、未出租或未供營業使用等條件，並非屋主主觀認為是自住就一定適用。
Q4/ 房子出租會影響房屋稅嗎？
會。房屋出租後，使用情形與稅率可能會受到影響。若出租且依法申報租賃所得，可能適用較低的出租稅率；若未符合自住條件，或屬非自住住家用房屋，則可能適用較高稅率。
Q5/ 沒有收到房屋稅單，可以不用繳嗎？
不可以。沒有收到稅單，不代表沒有應繳稅額。若稅單遺失或地址資料未更新，屋主仍應在繳納期間內主動查詢、申請補發或線上繳納，避免逾期產生滯納金。
Q6/ 買賣房屋後，房屋稅由誰負擔？
稅務機關會依稅籍資料向納稅義務人課徵，但買賣雙方之間實際如何分攤，通常會依買賣契約、交屋日與雙方約定處理。建議簽約前先確認稅費分攤方式。
五月不只是報稅，也是檢視房產持有成本的時間
五月除了申報綜合所得稅，也正是房屋稅開徵的時間。對屋主來說，房屋稅不只是每年收到的一張稅單，更是檢視房屋用途、持有成本與房產資料是否正確的機會。
如果你名下有自住房屋、出租房屋、空屋、多戶房產，或最近剛買房、賣房、繼承房屋，都建議趁房屋稅開徵期間檢視稅單資訊，確認地址、用途、稅率與金額是否合理。
房屋管家：您的全方位房產顧問
房屋管家提供不動產買賣、包租代管、房屋檢驗、室內設計、裝修工程與房產相關諮詢服務，協助屋主從買房前評估、交屋前驗收、出租管理到出售前資料整理，完整檢視房屋現況與未來規劃。
若你正在規劃買房、出租、換屋或出售房產，建議先整理房屋稅、地價稅、房地合一稅等相關資料，再依實際情況諮詢專業稅務人員與不動產服務團隊，讓每一步規劃都更清楚。
