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預售屋因付款彈性、可客製化設計、或未來有增值空間等優勢，已經成為許多人的購屋選擇。然而，預售屋買賣涉及未來交付的不確定性，可能導致買方在交屋時才發現自身權益受損，卻已難以追究。以下整理了預售屋合約中常見的陷阱，提醒消費者在簽約前務必詳加審閱，確保自身權益。






一、驗收


交屋保留款比例不足

根據 《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第13條規定，買方有權保留房地總價的 5% 作為交屋保留款，待驗收及修繕完成後再支付。不過，部分合約可能將 「房地總價 5%」修改為「房屋總價 5%」，甚至直接寫成固定金額（如 5 萬元），導致保留款比例不足 5%。


水電未接通仍須驗收

建商應在取得使照並完成水電接通後，才通知買方驗屋。若合約規定「水電、瓦斯管線尚未接通的情況，仍須進行驗收」，此條款就違反買方的驗收權益，應要求修正。


驗收瑕疵與修繕責任

根據 《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》 規範，買方在驗屋時發現的屋況瑕疵，應一次詳細紀錄在驗收單上，建商需在合約約定期限內完成修繕。但部分合約可能將「交屋前」的修繕責任轉變為「交屋後」的保固責任，導致修繕期限和範圍模糊。建議在交屋前確保建商履行修繕義務，並避免不合理的條款（例：房屋需有重大瑕疵，建商才負責修繕）。


限制驗收次數

合約不得限制驗收次數。若建商在合約上限制「只能驗屋一次」，且即使發現仍有問題也須配合交屋，這是不合理的規定。






二、交屋通知期限


未明確交屋期限

根據 《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商應於取得使用執照 6 個月內通知買方交屋。若合約未載明期限，或約定「買方取得貸款後 30 日內辦理交屋」，此類條款不符規範，建議確認合約內容是否明確載明交屋時限。此外，合約不得規定：「逾期視同買方自動交屋」，或未明確記載「可歸責於賣方時，不適用此規定」，此類條款都會限縮消費者權益。


遲延交屋責任

建商延遲交屋，應按已支付房地總價款的萬分之五計算每日遲延利息。若合約條款降低為「萬分之二」，或計算基礎改為「已繳房屋價款」，均不合理，應與建商協商修改。


水電瓦斯費起算時間
合約上規定買方需在「交屋日起 30 日後」即支付水電及瓦斯基本費。若合約寫「通知之交屋日起」或「交屋日起」，為錯誤的起算時間。






三、房地面積誤差及價款找補


面積誤差不找補

根據 《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第6條，若 房屋登記面積、土地面積與合約標示不符，建商應對不足部分進行價金找補。當誤差超過 3%，買方有權解除合約。若合約未提及補償機制，或限制買方解約權利，則違反規定，應要求補正。


停車位尺寸誤差

停車位尺寸若與合約不符，買方同樣可要求減少價金。（可參考《預售停車位買賣定型化契約》內的相關規範。）





四、違約處罰條款


不當擴大買方違約事由

合約不得限縮建商違約責任（如：未提供合約約定的標準配備，卻未列入違約事由），或擴大買方違約事由（如：違反任何條款，建商可直接解除合約）。這類規定都讓建商在合約中擁有較大的決定權。


違反建材設備及其廠牌、規格

合約應明確列出 「建材設備及其廠牌、規格」，並保障買方在建商未依約履行時可解除契約。若合約僅載明 「主要建材設備及其廠牌、規格」，則可能降低了建商的契約責任，買方需特別注意。


違約金計算方式不合理

違約金的賠償標準應符合 《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，合約另訂不同的違約金計算方式，或條款內容不明確，以免影響買方權益。







為保障自身權益，消費者在購買預售屋時，應詳細審閱合約內容，特別注意上述常見陷阱。如有疑問，建議諮詢相關專業人士，或參考內政部提供的《預售屋買賣定型化契約範本》 及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》。

如果您正處於驗收階段，不妨重新審視合約，看看是否有上述常見問題！
更多資訊可以參考 行政院公布的《預售屋買賣定型化契約常見錯誤樣態彙整》，希望這篇文章能幫助即將交屋的您！



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