更新：2026-03-26｜分類：驗屋知識

交屋前一定要驗屋嗎？預售屋與新成屋驗屋流程完整解析

交屋前一定要驗屋嗎？本文整理預售屋與新成屋在交屋前常見問題、驗屋流程與檢查重點，包含排水、漏水、電力與設備驗收，幫助屋主在交屋前降低修繕風險，避免入住後才發現問題。

答案是：建議要，而且最好在正式點交與撥付尾款前完成。

很多人買預售屋、新成屋，都會有一個想法：「新蓋的房子，應該不太會有問題吧？」

但老實說，在北台灣驗屋多年的實務經驗裡，新蓋的房子多少都會有些問題，畢竟房子是人蓋的。

新房子不是不能住，而是很多施工細節如果沒有在交屋前確認，入住後才會開始慢慢出狀況。

我們看過很多案例是這樣：

有人交屋後才發現，冷氣開了，但排水沒做好，水直接回流到室內。

也有人入住後遇到大雨，窗框開始滲水，牆面整片濕掉，最後還要拆裝潢重做。

還有一種更常見的情況：插座有電，但接線錯誤，用久了才發現存在安全問題。

這些問題有一個共通點：

不是入住後才出現，而是交屋前就已經存在，只是沒有被發現。

交屋後常見的窗框滲水與冷氣排水問題，多數其實在交屋前就已存在。

一、那為什麼一定要在交屋前驗屋？

因為這時候，責任還在建商身上。

一旦完成交屋、撥了尾款，甚至開始裝潢後，很多缺失就會從「建商要不要處理」變成「這到底是原本就有，還是後來施工造成」的問題。

有些問題建商就不一定會認。
有些責任會變成各說各話。
有些修繕費，最後只能自己承擔。

驗屋這件事，本質不是在找麻煩，而是避免你後面花更多時間與成本處理問題。

更直接一點說，驗屋是在交屋前把問題、責任、修繕順序先講清楚。

二、驗屋流程：流程不是重點，重點是每一步有沒有做確實

很多文章都會告訴你流程：預約 → 初驗 → 修繕 → 複驗 → 交屋。

流程大家都一樣，但差別在於有沒有在關鍵地方做對。

① 驗屋前預約

建商通知交屋後，通常會提供幾個驗屋時間給屋主選擇。

建議時間出來就趕快與驗屋公司聯絡，確定三方都可以的時間（屋主、建商、驗屋公司），千萬不要拖著，也不要想說之後再約就好。

建商在交屋階段有很多事情需要同步處理，人手或安排上比較難調度，所以盡快安排時間，可以讓整個交屋流程在預計時間內順利完成。

如果你是自己驗，也建議先把買賣契約、客變圖、設備表、手機紀錄工具先準備好，不要到現場才開始找資料。

② 現場初驗（最關鍵）

這一步是整個驗屋中最重要的環節。

大多自己驗屋的屋主只是走一圈、看一下，或跟著現場工務走一趟就結束。現場工務會陪同屋主檢查沒錯，但如果屋主沒有特別提出哪邊有缺失或哪邊有問題，主要都會以現場工務帶你看的這些缺失為主。

不是說現場工務不好或偏向建商，主要是需要檢查的地方很多，一個人通常檢查不完，甚至還有不少測試項目需要兩個人一起協作，所以現場工務能做的其實有限。

但新房子大部分會影響居住品質的問題，幾乎都能在初驗時被發現，所以不管是自己驗屋或請驗屋公司，都要特別留心。

例如：排水不順導致逆流、泄水坡度不夠導致地面積水、窗框防水不好導致窗框滲水、插座有電但未確認線徑粗細、相位是否正確、是否有接地線等等。

不是「看起來沒問題」就算過，而是要做測試、要留紀錄、要把當下發現的缺失列清楚。

如果初驗沒有抓到這些缺失，後面通常不會自己消失，只會等你入住後才變成真正的麻煩。

③ 缺失清單（很多人忽略）

發現問題只是第一步，是否完整記錄，才是關鍵。建議至少做到三件事：拍照、編號、清楚描述缺失。

自己驗屋的話，可以用手機內的「備忘錄」做紀錄，再跟現場工務核對缺失後，拍一下他的紀錄表。驗屋公司的話，就直接看他們的報告。

這份驗屋報告，就是與建商溝通的依據。缺失如果沒有留下時間、位置、照片與描述，後續就很容易變成只有口頭印象，對溝通沒有幫助。

④ 建商修繕

建商會依照清單進行處理，但有一個很現實的情況：沒有列出來的問題，通常就不會被處理。

所以要保留初驗的相關資料，包括驗屋報告、備忘錄注記、照片等等。

但也可以留意一下修繕時有沒有造成其他缺失產生。

例如我們就遇過修好了地面空鼓音的磁磚，卻碰撞到門框；陽台磁磚換好了，但排水孔又被水泥堵塞。

⑤ 複驗（最容易被忽略）

很多人會認為建商通知複驗，就是修好了、沒問題。

但實務上常見的是：有處理，但沒有完全修好。

缺失比較多的時候，難免會遇到有些地方漏掉，所以在複驗時要照著初驗資料一步一步核對，有問題的地方可以現場跟工務反應。

有些可以現場修繕，有些則需要再等下次複驗。

複驗常常不只一次，三驗、四驗都很常見。

複驗跟初驗一樣，收到通知後要盡早安排，也建議先和建商再次確認是否真的維修完成，避免自己或驗屋公司白跑一趟。

複驗最怕的不是再跑一次，而是以為修好了，結果問題還留在那裡。

三、驗屋到底在驗什麼？

如果是第一次自己看，先抓水、電、設備三塊

① 水區（最常出問題）

常見的排水、漏水，都是驗屋時就有機會發現的。

浴室要做沖水測試，看排水順不順、隔屏縫有沒有滲水。

陽台要做沖水測試，看泄水坡有沒有做好、會不會積水、地排排水順不順。

冷氣排水孔要灌水測試，確認冷排是否回流；水槽也要做積水測試，看台面下管線是否有接好。

如果沒檢查到這些問題，通常入住後很快就會直接遇到麻煩。

② 電（風險最高，但一般人最難自己驗完整）

插座有電，不代表完全正常。

如果沒有專門設備，通常只能先檢測插座有沒有電；再進一步，可能從電箱或維修孔看一下電線粗細。

但像是相位是否異常、漏電斷路器是否正常跳脫、專用回路是否合理，這些就不是靠肉眼能完整確認的。

驗屋在看電，不只是看有沒有電，而是在確認這個用電環境能不能安全、穩定地長期使用。

③ 設備（最容易忘記逐一測試）

房內的電器設備，常常看得到，卻忘了實際操作。

廚房三機要記得插電測試，門口機也要實際操作。

預售屋通常是前幾年購買，所以核對設備時，也要注意是否與合約內容相符；不少合約會註記同等級設備，這一點也要看清楚。

其他像油漆、磁磚當然也需要檢查，但真正會影響居住品質的，通常還是以上這三項。

如果你是第一次買房，不確定該怎麼驗屋，其實很正常。

可以先自行檢查，但多數人會發現：知道要驗什麼，和真的能檢查出問題，是兩件不同的事。

如果想先了解完整檢查項目，可以參考我們整理的驗屋清單（第二篇）。

如果比較在意費用或是否需要找專業團隊，可以直接看驗屋費用解析（第三篇）。

如果你已經收到交屋通知，卻還不確定該怎麼安排，也可以先把時間、屋況與地點整理好，再決定是自己先看，還是直接找專業團隊協助。

FAQ 常見問答：交屋前一定要驗屋嗎？

Q1．交屋前一定要驗屋嗎？

建議要，而且應該在正式點交與撥付尾款前完成。因為這個時間點責任仍在建商身上，一旦交屋完成後，很多問題就會變成責任難以釐清。

Q2．新成屋或預售屋也需要驗屋嗎？

需要。新房子並不代表沒有問題，實務上常見排水不良、窗框滲水、插座接線錯誤等問題，多數都是在交屋前就已存在。

Q3．驗屋可以自己做嗎？

可以，但多數人會發現「知道要驗什麼」和「能檢查出問題」是兩件不同的事。若沒有專業工具與經驗，容易漏掉關鍵缺失。

Q4．驗屋沒做會怎樣？

如果沒有在交屋前驗屋，很多問題會在入住或裝潢後才出現，這時候不僅修繕成本高，也可能需要自行承擔費用。

Q5．驗屋主要在檢查哪些項目？

核心重點通常是水、電、設備三大項，包括排水與滲水問題、電力安全與回路、以及設備是否正常運作與符合合約。

Q6．驗屋流程大概多久？

一般流程為初驗、修繕、複驗，依缺失多寡不同，通常會需要幾週時間，複驗甚至可能不只一次。

結語：交屋前驗屋，是保護自己的最後一道確認

交屋前驗屋不是為了找建商麻煩，而是為了在責任還清楚的時候，把該確認的問題一次確認好。

只要把握初驗、修繕、複驗三個關鍵階段，並做好紀錄與追蹤，就能大幅降低入住後才發現問題的風險。

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