2025驗屋重點

買房是人生中的重要里程碑，經過繁瑣的簽約、完稅等手續，交屋前的「驗屋」環節更是不可輕忽！驗屋能確保房屋狀況符合預期，讓後續的室內設計與裝修工程能順利進行。驗屋該注意什麼？以及如何選擇最適合自己的驗屋方式？本文將帶您帶你輕鬆搞定新家的最後一道程序！

驗屋的目的與重要性

驗屋主要目的是確認房屋現況與合約及相關建築規範相符，並檢查房屋設備與管線功能正常。除了攸關到入住後的居住安全與品質，更能避免因隱藏問題導致的後續修繕費用或裝修延誤。驗屋時發現問題，應立即與建商或原屋主協商處理，再進行交屋手續，確保買方的權益。

驗屋時間點

驗屋會在「簽約後、交屋前」進行，新屋（預售屋、新成屋）通常會於通知交屋日期的前幾日通知買方驗屋。
不同房屋類型的驗屋時間點不同：

預售屋（指建案尚未完工時即銷售的房屋類型）

根據內政部規定，建商需於取得使用執照後 6 個月內通知交屋。屋主應在建商取得使用執照後開始準備驗屋，並於建商通知後前往指定地點進行檢查。

新成屋（指完工2年內、尚未售出且無人居住過的房屋）

通常在簽約後即可安排驗屋，買賣雙方依約定時間進行即可。

中古屋（指已轉手過一次或已取得使用執照 3 年以上的房屋）

驗屋時間依買賣雙方約定即可。中古屋須特別注意屋齡相關問題，如結構老化、管線損壞等。

驗屋的完整流程

無論是預售屋、新成屋還是中古屋，驗屋流程大致相似：

1. 通知驗屋

新成屋、預售屋通常由建商完工後通知屋主並安排驗屋時間，驗屋過程由建商人員陪同進行。中古屋和原屋主或房仲協調時間，協助陪同。

2. 實際檢查

逐項檢查房屋，包括結構、牆面、地板、窗戶、水電管線及其他設備功能，確保沒有隱藏缺陷。

3. 列出缺失

若發現問題，應立即記錄並拍照存證，並將缺失明細交由建商或原屋主，要求修繕。

4. 複驗確認

修繕完成後進行複驗，確保所有缺失已改善，符合合約及規範要求。

5. 驗收完成

驗屋完成且無問題後，支付尾款（通常為房價的 5%），並正式進行交屋手續。

6. 開始裝修

確認驗屋結束後，即可開始規劃室內設計與裝修工程。

驗屋方式有哪些？

以下為驗屋常見的三種方式，根據需求、預算與專業程度的不同，選擇最適合自己的方式：

設計師驗屋

室內設計師熟悉房屋結構和裝潢細節，能提前發現影響裝修的問題。如果已有委託室內設計師，可以將驗屋與設計規劃結合，一次性處理。但記得先提前溝通確認，因為並非所有設計師都願意提供驗屋服務喔！

自行驗屋

如果沒有找設計師，自行驗屋絕對是最省成本的方式！但專業度不足夠的話，容易遺漏隱藏的問題，萬一入住才發現問題，可能會衍生許多麻煩甚至需自費修繕。這點也要列入評估喔！

找驗屋公司

如果沒有經驗或怕麻煩，可以撥出一點裝修預算請專業驗屋公司，尤其是之後要長期居住的房子，交屋前仔細的檢查屋況，讓入住後更安心有保障！

自己驗還是找專業？

如果沒有聘請設計師，驗屋時要在預算、時間和風險之間找到平衡。以下將兩者整理做簡單比較，幫助您判斷選擇：

「驗屋」影響後續的居住品質與裝修進度。若您房屋價格高，或對細節要求嚴格，花錢請專業驗屋公司是值得的投資；假設預算有限，且您也具備一定的驗屋知識，自行驗屋則是經濟實惠的選擇。
不論哪種方式，都要記得拍照存證並詳細記錄問題，以便後續與建商或賣方溝通！

該如何挑選驗屋公司？

以目前的法規，還未明定驗屋的相關資格規範，因此並不存在官方核發的「驗屋師執照」。這也意味，驗屋相關的服務品質主要取決於驗屋公司與驗屋師的專業背景、經驗及專業設備。但我們可以透過以下幾個方式，篩選出專業且直得信任的驗屋公司：

1. 具備相關證照

專業的驗屋師通常會具備水電、建築方面的專業背景，增加其專業可信度。不過通常很少有精通每個領域的驗屋師，因此，驗屋團隊通常會由 2 ~ 4 人一組進行檢驗，每位檢驗師在各自擅長的專業，針對不同領域找出真正問題。

2. 使用專業儀器檢測

專業驗屋師除了具備相關背景證照，使用專業儀器輔助檢測，讓問題能夠數據化的記錄在驗屋報告內，更有公信力。

常見的檢測儀器：

▪︎ 雷射水平儀：檢視地板、牆面或設備安裝上是否平整，如有歪斜可依左右兩側數據參考。

▪︎ 熱顯像儀：牆面冷排沖水測試後，利用儀器檢視牆內管線是否有滲漏水狀況。

▪︎ 空鼓檢測棒：檢查磁磚是否空心及剝落風險。

▪︎ 內視鏡：檢測排水孔內是異物或水泥塊堵塞，導致影響排水順暢度。

▪︎ 電壓檢測儀：確認牆面插座的線路是否正確安裝、電壓是否正常。

3. 提供專業驗屋報告

驗屋報告能直接反應驗屋公司的專業程度與服務細緻度。篩選驗屋公司時，可以要求提供驗屋報告範本參考。

4. 經驗與溝通能力

豐富的驗屋經驗也很重要，驗屋公司通常都會非常樂意提供檢驗的實際案例及件數，甚至也可以諮詢建設公司其他的建案實際檢驗的情況，初步了解可能會有的問題。

另外，具備良好溝通能力的驗屋師，可以在發現問題時協助屋主跟建商或賣方有效溝通，並且提醒買方爭取相關權益。

驗屋費用多少？驗屋時間多久？

驗屋費用

費用主要依據房屋坪數、房型及地區而定，常見的收費模式：

▪︎ 坪數：以房屋室內及陽台坪數計算，坪數大、收費越高。再依房型調整報價，例如：兩戶打通、毛胚屋等收費方式也會影響。

▪︎ 地區：通常會依驗屋公司與建案的距離計價，跨縣市或是較遠地區（如：淡水沿岸地區）可能額外收取車資費用。

▪︎ 複驗費用：通常落在初驗報價的三至五成左右，每間的行銷方式也有所不同。有些會包含在初驗的收費內，好處是買方得到的驗屋服務能更佳完整。而額外加收複驗費，讓買方可先透過初驗完，了解房屋情況，再決定是否需花錢複驗，如果屋況良好，甚至也可以自行檢查，省下一筆！

了解初步的收費方式後，買方就可以先自行依房屋條件估算驗屋大概的花費喔！舉例來說：以雙北區域一般 21～30 坪的新成屋，驗屋費用約落在 10,000 ～ 15,000 元。而複驗費用約落在 5,000 ~ 8,000 元左右。

記得諮詢時，請驗屋公司詳細說明收費方式，最好是有報價單或是報價明細。若費用低於市場行情，需特別小心檢測的專業程度與報告品質。選擇適合自己的驗屋服務，既能保障房屋品質，也能有效控管預算！

驗屋時間

檢驗時間會因實際屋況而異。以室內 20 坪為例，通常可以在兩個半小時內完成。但狀況較差的房屋，可能需要花上三個半至四小時，甚至更久的時間完成檢查。

驗屋注意事項

無論是採用哪種驗屋方式，一定要特別注意排水系統、機電設備以及建材：

1. 機電設備

檢查屋內所有「電器設備」是否能正常供電。像是插座、開關、網路孔、電視訊號孔及電話線路。

2. 排水系統

留意與日常生活密切相關的「排水系統」，凡跟水有關的地方都需特別注意，像是陽台、浴室、廚房水槽、窗邊及冷氣排水孔這些位置。

▪︎ 檢查排水是否順暢，管線有無漏水現象。

▪︎ 水流會經過的地方是否有堵塞或漏水情形。

3. 建材設備

最後，針對建商附的「建材」及「設備」進行詳細檢查：

▪︎ 確認水電、瓦斯管線是否完成。
▪︎ 天花板、牆面油漆及磁磚施工品質是否完善。
▪︎ 核對合約中檢附的設備品項的規格，以及檢查設備功能使用是否正常及品質。

驗屋次數的限制

原則上「驗屋」沒有次數上的限制，一般情況下，至少會安排兩次驗屋：「初驗」及「複驗」。

初驗

全面檢查屋況，記錄所有需要修繕的問題，並提供賣方或建商足夠時間進行修繕（修繕時間通常為一週以上）。

複驗

複驗的檢查項目主要為初驗檢查到的缺失。複驗前，會先進行修繕流程，待建商或賣方修繕完成後，安排買方進行檢查（即「複驗」）。確認所有問題已改善且屋況符合預期，雙方即可進行後續交屋程序。

該如何判定建商有修繕好？

預售屋建商會依照該建案的定型化契約條款「非影響正常生活範圍使用下，同意使用修繕美容方式處理之」，也就是說，瑕疵基本上不會重新施作，會以「修繕」方式為主。修繕結果依屋主的「接受度」判定。若屋主不接受修繕結果，在合理範圍內可以再要求調整（即所謂的「三驗」）！例如：磁磚在美容修繕後，可能有些許修繕痕跡，而依屋主本身能否接受而定。

面對修復延遲該如何應對？

若遇到屋較糟及嚴重缺失的狀況，需花較久時間修復，複驗後仍有問題未解決，可能影響交屋進度時，建議採取以下措施，保障買方權益：

1. 在驗收單上約定「限期改善」

與建商協商，在驗收單中清楚記載需要修復的項目及完成期限，要求建商在指定時間內完成修繕，避免無限期拖延。

2. 扣留「交屋保留款」

在交屋過程中，買方可要求扣留部分尾款作為保留款，待建商完成並經由驗屋確認無誤後，再支付尾款，避免出現收款後草率處理或不作為的情況，同時保障買方的權益。

自己驗屋需要準備什麼？

如果想省錢或其他因素考量決定自己驗，記得事前做好準備！注意以下幾點事項：

1. 房屋買賣契約書

檢查是否符合契約中標明的交付標準。例如：裝潢細節或附贈的設備。建議驗屋前可以重新熟悉合約內容，了解自己的權益範圍，確認可要求的修繕標準及建商提供的保固期限和相關規定。

2. 建材與設備清單

▪︎ 核對合約內的建材一覽表，廠牌、型號及數量是否符合承諾。
▪︎ 比對建商銷售時的廣告文宣、樣品屋照片等，是否與廣告相符。
▪︎ 購屋過程中有談定附贈或升級的建材設備的書面紀錄。
▪︎ 確認所有設備（如廚房家電、浴室設施）是否能正常運作、外觀是否有明顯瑕疵或使用痕跡。

3. 房屋相關圖面

(1) 水電配置圖

確認插座、開關、電燈、冷氣排水孔、給水與排水管線等，這些位置是否與工程圖標示相符。並測試其功能是否正常。

(2) 格局平面圖

▪︎ 檢查牆面、樑柱、窗戶及採光面的位置是否正確。
▪︎ 向地政機關申請「建物測量成果圖」，確認實際坪數是否與合約內容一致。

(3) 客變圖

▪︎ 檢查客變後的格局是否與最終設計圖一致，水電管線、插座、燈具位置是否依客變圖施工，避免後續裝潢時發現不符需求。
▪︎ 若有委託設計師客變服務，也建議請設計師一同參與驗屋，完成最後的客變核對喔！（這是客變服務的流程之一）設計師到場的好處是，可以核對當初規劃時做的變更，實際客變後的尺寸是否都有按圖施作，也方便後續的裝修規劃喔！既然都付費客變，千萬不要漏掉自己的權益了！

4. 驗屋所需工具

驗屋不只肉眼檢查，這些輔助工具也能幫助檢查基本問題：