2026 預售屋驗屋重點：驗屋沒過可以擋撥款嗎？首購族一次看懂

（摘要）這篇文章專門給首購族：

帶你一次搞懂預售屋從驗屋、撥款到交屋的關鍵流程，
釐清「驗屋沒過可不可以擋銀行撥款」、「尾款 5% 保留怎麼用」，
以及如何透過初驗、複驗、修繕與保留款，穩住自己的交屋權益。



更新：2025-10-29｜分類：驗屋知識

搞懂撥款與驗屋程序，保障你的交屋權益
 

許多首購族在交屋前驗屋時發現瑕疵，最常擔心的問題就是：
「如果房子驗不過，我能否擋住銀行撥款給建商？」

事實上，依銀行慣例與《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，
多數情況下，貸款不會因驗屋瑕疵而直接暫停撥款。

但這並不代表你完全沒有保障，
只要掌握正確的驗屋時機、流程與保留款機制， 仍然可以在交屋前穩住自己的權益。


 

銀行撥款判準與流程重點
 

預售屋的交屋流程，通常是「工程進度」與「銀行款」並行。
常見程序為：對保 → 初驗 → 複驗 → 過戶 → 撥貸款 → 交屋完成（實際仍會依個案微調順序）
法律上，撥款與驗屋沒有絕對固定的先後順序； 但一旦完成過戶，即代表產權正式移轉到買方名下。


 

銀行撥款主要看的是：

● ​建案是否取得使用執照
● ​合約載明的工程進度是否達成

而不是「驗屋結果有沒有零缺失」。


若只出現油漆污損、磁磚裂縫等可修繕的一般瑕疵，
卻主張拒絕撥付大部分（例如約 80%）貸款，多半會被認定不符比例原則；
建商可主張結構已完工，買方仍應依約完成撥款。


一般情況下，銀行仍會依進度完成撥款；
而買方真正能運用的，是「交屋階段保留尾款」這個談判籌碼。
 

交屋尾款 5% 保留機制（簽約前必看）

 

在購屋簽約前，務必留意《預售屋買賣定型化契約》第 13 條「驗收」條款。
一般會約定：買方得於交屋時保留房價總額 5% 作為交屋保留款，作為建商履約與修繕的保障。

若驗屋發現重大問題，買方可拒絕簽收並暫扣尾款，待修繕完成並複驗合格後再撥付。
這筆 5% 尾款，就是交屋階段最有力的談判籌碼。


 

首購族交屋前三招：初驗 → 修繕 → 複驗

 

即使銀行無法因驗屋瑕疵暫停撥款，買方仍然可以透過三個步驟穩住權益：


1．初驗階段：找第三方驗屋公司一次把關

建議在建案取得使用執照後、簽對保前完成「初驗」，一次列出所有缺失，避免日後重複爭議。
第三方驗屋公司的完整報告，可作為後續與建商協調修繕的舉證依據。


2．修繕階段：書面列明，限期改善

在驗收單中明確列出所有修繕項目、位置與完成期限，避免建商無限期拖延或口頭帶過。
所有溝通內容建議都以書面或拍照紀錄保存。


3．複驗階段：修繕結果需雙方簽名確認

修繕完成後，建議再次委託驗屋公司陪同複驗，逐項核對缺失是否確實修復。
在未完成複驗、未簽名確認前，不建議提前撥付尾款。


 

驗屋次數有限制嗎？初驗、複驗、三驗怎麼看？

法規並沒有明文限制驗屋次數，
但實務上多半至少會進行兩次的驗屋：「初驗」及「 複驗」。


初驗

全面檢查屋況，記錄所有需修繕項目，並提供建商或賣方合理足夠的修繕時間（通常至少一週以上）。


複驗

針對初驗缺失逐項覆查，確認是否已修復且符合使用需求，之後才會進入正式交屋程序。
若複驗後仍有明顯問題或修繕未達雙方共識，可以再安排「三驗」，直到雙方對修繕結果都能接受為止。

五、修繕什麼情況算完成？可以要求重做嗎？

預售屋契約常見條款會約定：「非影響正常生活使用範圍者，同意以修繕或美容方式處理。」

也就是說，多數情況會以「修繕」而非「整體重作」為原則。
是否視為修繕完成，通常會依下列標準判斷：

● ​功能已恢復正常、使用上無虞
● ​外觀無明顯瑕疵，瑕疵痕跡在合理可接受範圍內

若修繕後仍明顯破相，或你無法接受（例如磁磚色差明顯、修補痕跡非常顯眼），
在合理範圍內仍可再提出調整需求，與建商協商後續處理方式。


 

六、驗屋時間點與流程：預售屋、新成屋、中古屋怎麼安排？

驗屋大多安排在「簽約後、交屋前」這段時間。
新屋（預售屋、新成屋）通常由建商通知驗屋；中古屋則由買賣雙方協調時間。


依房屋類型大致可以這樣抓時間點：

預售屋

建商取得使用執照後 6 個月內會通知交屋，建議在此階段安排初驗， 盡早發現結構與管線問題。


 

新成屋

簽約後即可依雙方約定安排驗屋，確認屋況與建材是否符合廣告及合約內容。

中古屋

驗屋時間較彈性，由買賣雙方協議即可。老屋則需特別留意：

● ​結構老化
● ​漏水與壁癌
● ​管線年限與安全性等問題


 

整體而言，預售屋、新成屋與中古屋的驗屋流程大致都包含以下步驟：

1．通知驗屋：建商或屋主通知時間，雙方約定驗屋日。

2．現場檢查：檢查結構、牆面、地坪、窗戶、水電管線及附屬設備。

3．列出缺失：記錄問題並拍照存證，整理缺失清單交由建商或屋主。

4．複驗確認：修繕完成後再驗一次，確認是否符合合約與使用需求。

5．正式交屋：確認無誤後支付尾款（通常約 5%），完成交屋程序。


 

七、驗屋公司怎麼挑？四大關鍵指標

目前法規尚未明定「驗屋師執照」，市面上沒有官方核發的驗屋證照。
因此，驗屋品質主要取決於團隊的專業背景、實務經驗與儀器設備。可以從以下幾點評估：


1．專業背景與證照：

驗屋師若具有水電、建築、室內裝修等相關證照與實務經驗，更能精準判讀問題。
多以 2～4 人分工團隊進場，效率與完整度較高。


2．是否使用專業儀器：

只靠肉眼容易漏看問題，專業儀器可提供客觀數據。常見設備包含：

● ​雷射水平儀：檢查牆面、地坪水平與門窗垂直度。
● ​熱顯像儀：沖水測試後檢視窗框或牆面是否有滲漏。
● ​空鼓檢測棒：判斷磁磚、地坪是否空鼓。
● ​內視鏡：檢查排水管內有無堵塞或淤積。
● ​相位電壓檢測器：確認插座線路接線正確與電壓正常。


3．是否提供完整驗屋報告：

報告內容能直接反映驗屋公司的專業度。建議詢問是否有報告範本可參考，觀察是否有：

● ​清楚標示缺失位置
● ​對應照片
● ​改善建議與說明


4．實務經驗與溝通能力：

有經驗的驗屋團隊，多半熟悉各建商常見問題，並能協助買方用更具體的方式和建商溝通修繕。

八、驗屋費用與時間怎麼抓？複驗怎麼算？

驗屋收費通常會依照「坪數、房型、區域交通」做調整：

● ​坪數：多以主建物＋附屬建物（如陽台）實際使用坪數計價。
● ​房型：兩戶打通、毛胚屋、店面等特殊型態，會依檢查難度調整報價。
● ​區域交通：跨縣市或偏遠區域，通常會反映在報價與車程成本上。

費用是否包含複驗？


多數驗屋方案以「一次檢驗」為主，複驗通常需加價（約初驗金額的 30～50%）。
部分驗屋公司則會提供「初驗＋複驗」一式報價，讓服務更完整。

● ​以雙北 21～30 坪新成屋為例：
初驗約 $10,000～$15,000；若需複驗，再加收約 $5,000～$8,000。
檢查時間約 3 小時起，特殊房型會再視情況調整。


 

九、驗屋三大重點：排水、機電、建材

不論預售屋、新成屋或中古屋，驗屋最重要的三個主軸是： 排水系統、機電設備、建材品質。

1．排水系統：

與日常生活最密切，也是糾紛最多的項目。
需特別留意：陽台、浴室、廚房水槽、窗邊、冷氣排水等位置，建議實際放水測試， 觀察是否有積水、滲漏或排水不順。

2．機電設備：

檢查屋內所有電路、插座、開關、弱電與管線是否正常。

● 插座與開關是否有電、安裝牢固
● 網路孔、電視訊號孔、電話孔是否位置正確
● 冷氣、對講機等設備是否可正常運作

3．建材品質：

確認建材與設備是否符合合約與廣告：

● 合約約定的品牌／型號是否一致
● 磁磚、地坪、油漆是否平整無明顯裂縫
● 衛浴、廚具、五金是否能正常使用、外觀完好

十、驗屋前要準備什麼文件？

驗屋前準備好以下三大類資料，可以讓檢查更完整：

1．房屋買賣契約書：

● 確認驗收標準與交付項目
● 附贈建材與設備是否有明文記載
● 保固年限與修繕義務條款是否清楚

2．建材與設備清單：

● 比對「建材表」的品牌、型號、數量是否一致
● 檢查是否與廣告或樣品屋有落差
● 確認購屋過程中談妥的「加贈／升級」是否有書面紀錄

3．房屋相關圖面：

● 水電配置圖：確認插座、燈具、冷氣排水孔與給排水位置是否一致
● 格局平面圖：核對牆面、樑柱、窗戶位置與採光面
● 客變圖：確認有無依照客變圖施工，建議可請設計師一同參與驗屋

FAQ 常見問答：驗屋沒過可以擋撥款嗎？

Q1．如果驗屋發現問題，我該馬上交屋嗎？

不建議立即簽收。依多數契約約定，交屋前應先完成驗收。
請驗屋師出具報告並拍照存證，書面通知建商限期修繕，
待複驗合格再簽名交屋，避免日後追責困難。

Q2．驗屋報告上寫「小瑕疵」，可以直接拒收或擋撥款嗎？

一般油漆污損、磁磚小裂縫、門框輕微變形等屬輕微瑕疵，不影響結構安全，
通常不會成為拒收或要求銀行不撥款的理由。
如屬重大瑕疵或結構疑慮，則可依個案與專業律師討論後續權利主張。

► 可參閱《民法》第 354 條「物之瑕疵擔保責任」。

Q3．驗屋還沒做，建商就催對保，怎麼辦？

可參照《預售屋買賣定型化契約》第 13 條「驗收」規定，
只要建商已取得使用執照， 通常流程仍會繼續，但你可以：

●  儘快安排驗屋
●  保留驗屋紀錄與現場照片
●  作為後續修繕與交屋保留款運用的依據

Q4．建商修繕後還是有問題，怎麼辦？

可於驗收單載明缺失與修繕內容，並保留 5% 交屋保留款，待修繕完成、複驗合格後再支付。
若影響正常生活使用，可要求再次修繕與安排三驗。

Q5．建商說「會幫你一起驗」，還需要自己找驗屋公司嗎？

建商安排的多屬「交屋檢查」，重點在設備能否正常運作。
為確保客觀與專業性， 建議仍可自行尋找有實務經驗的第三方驗屋公司。


 

結語：驗屋是保護自己的最後防線

對首次購屋者來說，預售屋的驗屋與撥款流程看起來複雜，其實可以記住三個原則：

●  完整驗屋：初驗＋複驗，必要時安排三驗
●  保留尾款：善用交屋保留款 5% 做為履約保障
●  完整紀錄：所有缺失與修繕，務必書面與影像留存

只要掌握這三點，就能在交屋過程中穩住自己的權益，更安心地接手新家。

房屋管家提醒你：交屋不是結束，而是安心生活的開始。


 

 

若你正準備交屋、對預售屋驗屋與撥款流程仍有疑問，歡迎與我們聊聊，
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